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¿Qué es la Ley de Propiedad Horizontal?
La LPH o Ley de Propiedad Horizontal es la norma reguladora de los derechos y obligaciones de aquellos vecinos o propietarios que pertenecen a la misma comunidad o edificio según la Ley 49/1960 de 21 de julio.
La Ley de Propiedad Horizontal desarrolla en su artículo 396 del Código Civil el concepto de propiedad horizontal:
“Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute”.
Se trata de un concepto jurídico que abarca el conjunto de las viviendas privadas de un edificio común.
De este modo, la ley es el resultado del Código Civil y la Ley 49/1960 que, unidos a los reglamentos de la comunidad forman el estatuto de la comunidad de vecinos que deben cumplir.
La convivencia en las comunidades de propietarios y, especialmente, los asuntos que hacen referencia al uso de zonas comunes, pueden ser motivo de disputa entre los vecinos. Para facilitar la resolución de posibles conflictos, la Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal regula las actividades vinculadas a las edificaciones, tanto para sus habitantes como para los posibles comercios.
¿Qué marca la Ley de Propiedad Horizontal en lo referente a la instalación de ascensores? Tanto si se trata de un ascensor hidráulico o eléctrico, como no podía ser de otra manera, aparecen distintos puntos en la normativa que hacen referencia a este elemento de las viviendas. Otras leyes más recientes, como la Ley 8/2013 de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbanas, han introducido modificaciones en la Ley de Propiedad Horizontal vigente que se deben tener en cuenta.
Aunque la Ley de Propiedad Horizontal se ha ido actualizando a lo largo del tiempo, por última vez en octubre de 2015, estos son los puntos más importantes que pueden interesarte si tienes que hacer frente a la instalación de un ascensor, la regulación de la comunidad de propietarios, reformas, garajes, etc… Te lo explicamos todo a continuación.
Roles en la Ley de Propiedad Horizontal
La Ley de Propiedad Horizontal regula las figuras y cargos que constituyen una comunidad vecinos, quiénes pueden presentarse a ellos, cada cuánto y cómo deben constituirse. En el siguiente cuadro podemos verlo de manera más clara:
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Cargo |
Quién opta al cargo |
Forma de elección |
Renovación |
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Presidente de la junta de propietarios |
Propietarios de un inmueble en el edificio |
Mediante elección, turno rotatorio o sorteo |
Cada año |
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Administrador de la Junta de propietarios |
Cualquier persona cualificada (propietaria o no) |
Por mayoría en la Junta |
Sin fecha |
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Secretario de la junta de propietarios |
Cualquier persona |
Por mayoría en la Junta |
Sin fecha |
Cómo vemos en el cuadro, una comunidad de propietarios tiene diversos cargos. La comunidad se constituye en una asamblea, donde se elige al presidente, el encargado de “gobernar” y llevar a cabo las decisiones que se tomen en la junta. Al presidente lo secundan el administrador y el secretario.
Hablamos de comunidad de propietarios, junta, secretario, administrador… ¿Cuál es la función de cada una de estas figuras? Te lo explicamos:
- Comunidad de propietarios
La comunidad de propietarios es el conjunto de propietarios de los elementos comunes del edificio. La comunidad de propietarios se instituye en el título constitutivo y está regulada por los estatutos de la comunidad según se establece en la Ley de Propiedad Horizontal.
- Junta de propietarios
La Junta de Propietarios es la figura que gobierna en la comunidad. Una junta está compuesta por los vecinos del edificio y se encarga de tomar las decisiones de los temas relacionados con la comunidad. La junta, compuesta por todos los titulares, se reúne una vez al año tal cual establece la ley.
- Presidente de la comunidad
El presidente de la comunidad es el máximo representante de la misma. La presidencia es un cargo irrenunciable y debe ser propietario. El presidente se encarga de llevar a cabo los temas relacionados con la comunidad. El cargo de presidente se lleva a cabo por elección, turno rotativo o sorteo. Además, si en los estatutos de la comunidad no existe la figura de administrador o secretario, será el presidente quien se encargue de sus funciones, tal cual indica la ley:
“El cargo de Presidente, que ha de ser elegido del seno de la Junta, lleva implícita la representación de todos los titulares en juicio y fuera de él”.
4. Administrador de la finca
El administrador de fincas es el profesional contratado por la comunidad que se encarga de llevar todos los temas económicos, contables, jurídicos o secretarios de la comunidad. Puede ser o no miembro de la junta pero debe estar oficialmente colegiado en el Colegio Profesional de la provincia a la que pertenece la comunidad. Según la ley:
“Ha de ser designado por la Junta y es amovible, sea o no miembro de ella, ha de actuar siempre en dependencia de la misma, sin perjuicio de cumplir en todo caso las obligaciones que directamente se le imponen”.
5. Secretario
Del mismo modo que con el administrador de la finca, el cargo de secretario de la comunidad puede realizarlo cualquier vecino o se puede delegar en una persona externa a la comunidad.
El secretario de la comunidad se encarga de abrir y cerrar actas, guardar documentos oficiales, comunicar al resto de propietarios las decisiones en las juntas, realizar las citaciones o cualquier otra actividad necesaria para el buen funcionamiento de la comunidad de propietarios.
Presidente según la LPH: funciones
Las funciones del presidente, según la Ley de Propiedad Horizontal, en una comunidad de vecinos están reguladas en el artículo 13.3 de la misma ley. En este caso, el presidente tiene que representar y dirigir los asuntos de la comunidad para el buen funcionamiento y la convivencia del edificio.
Podríamos resumir, las principales funciones del presidente de la comunidad en:
- Dirigir a la comunidad de propietarios.
- Representar a la comunidad de vecinos ante la justicia.
- Reclamar y exigir los pagos a la comunidad.
- Realizar las juntas de propietarios.
- Regular la convivencia de la comunidad en lo referente a actividades molestas para garantizar una buena convivencia.
Función de la Junta de Propietarios
Al igual que el presidente, la Junta de Propietarios también tiene obligaciones, derechos y funciones. Como hemos visto anteriormente, la junta es el órgano donde se gobierna y toman las decisiones en lo relativo a la comunidad de propietarios.
Estas son las funciones de las juntas de propietarios según la Ley de Propiedad Horizontal:
- Nombrar o destituir los cargos de la comunidad: presidente, administrador y secretario.
- Aprobar presupuestos, derramas, gastos y obras en la comunidad.
- Cambiar los estatutos de la comunidad.
- Tomar decisiones sobre otros asuntos de la comunidad.
Derechos de la comunidad de propietarios
- Cualquier copropietario de la comunidad tiene el derecho a disfrutar y usar la comunidad siempre desde el civismo y la legalidad de su comportamiento, respetando los estatutos y derechos de los vecinos.
- Tomar voz y voto en las juntas de propietarios, así como participar en las decisiones que se tomen.
- Reformar su vivienda siempre que no afecte al resto.
- Oponerse al pago de una derrama si supera las tres cuotas mensuales de gastos establecidas.
Obligaciones de la comunidad de propietarios
- Realizar un buen uso de las zonas comunes y conservarlas en buen estado, así como su vivienda.
- No impedir al resto de propietarios el uso y disfrute de las zonas comunes.
- Facilitar los accesos a personal autorizado para las obras necesarias de conservación del inmueble.
Preguntas frecuentes sobre la Ley de Propiedad Horizontal
A menudo, se dan situaciones en las comunidades de vecinos que la comunidad no consigue resolver: ¿quién paga la instalación del ascensor? ¿y el mantenimiento? ¿tengo que pagar el ascensor si vivo en el bajo? ¿Qué pasa con los garajes o terrazas?
Respondemos a estas y muchas más dudas que surgen en las comunidades. Si no encuentras respuesta a alguna de tus preguntas no dudes en dejarla en los comentarios.
¿Cada cuánto se celebran las juntas en una comunidad de propietarios?
Si se trata de una junta ordinaria, según el artículo 16 de la LPH, se deben celebrar de manera obligatoria una vez al año. En esta junta se aprueban las cuentas anuales de la comunidad.
Por otro lado, las juntas extraordinarias puede convocarlas el presidente o el 25% de los propietarios.
¿Cuántos votos son necesarios para la instalación de un ascensor?
La Ley 8/2013 introduce una modificación en la Ley de Propiedad Horizontal en este aspecto. Según la misma, es necesario contar con una mayoría simple de votos entre los propietarios y que estos representen, a su vez, una mayoría en las cuotas de participación.
Sin perjuicio de lo establecido en el artículo 10.1 b), la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.
En caso de que uno de los vecinos sufra alguna discapacidad física que haga necesaria la instalación de un ascensor, las condiciones cambian, como se explica en la siguiente pregunta.
¿Qué sucede si el ascensor es necesario para garantizar la accesibilidad de un vecino?
La Ley de Propiedad Horizontal establece en el artículo 10 una serie de supuestos según los cuales no es necesario que exista un acuerdo previo de la Junta de propietarios y la reforma tendría un carácter obligatorio.
Uno de estos supuestos son las obras y reformas necesarias, como la instalación de un ascensor, para garantizar la accesibilidad universal en edificios o locales donde vivan, trabajen o presenten servicios voluntarios personas con discapacidad o personas mayores de 70 años o con una discapacidad superior al 33%.
“Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido.”
¿Quién tiene que pagar la instalación de un ascensor?
La instalación del ascensor se paga entre todos los vecinos según la cuota de participación establecida en los Estatutos de la Comunidad de la propiedad horizontal.
¿Un bajo tiene que pagar la instalación del ascensor?
¿Tengo que pagar el ascensor si vivo en el bajo? El propietario de un bajo puede votar como un propietario más a la hora de decidir si se instala o no un ascensor, pero la Ley de Propiedad Horizontal no le exime de asumir este coste en caso de que la votación sea favorable o de que la reforma siga adelante por motivos de accesibilidad.
Sin embargo, en los estatutos de la comunidad de propietario puede existir alguna cláusula que sí que exonere a los propietarios del bajo. Si es tu caso, deberás revisar estos estatutos para averiguar si debes o no asumir este coste.
¿Todos los propietarios pagan lo mismo?
Aunque todos tienen que pagar su cuota, esta no tiene por qué ser la misma para todos los vecinos. Cada propietario pagará según la cuota o coeficiente de su vivienda, según aparezca reflejado en la escritura de propiedad de la vivienda o local.
¿Quién asumirá los gastos de mantenimiento del ascensor?
La Ley de Propiedad Horizontal considera como elemento común los gastos de conservación y mantenimiento de las infraestructuras instaladas. Dentro del artículo diez ya mencionado se establece que también es de carácter obligatorio y no requieren acuerdo previo los trabajos de mantenimiento necesarios para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal.
Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.
¿Tienes más dudas sobre la instalación de tu ascensor?
Si quieres ampliar información, siempre puedes consultar la Ley de Propiedad Horizontal en el Boletín Oficial del Estado (BOE) y resolver tus dudas. ¿Prefieres que un experto te ayude? Aicon Elevadores somos una empresa dedicada al diseño, fabricación, instalación, recuperación y mantenimiento de elevadores. Gracias a nuestra amplia experiencia y a nuestro equipo humano conocemos de cerca los distintos problemas que pueden surgir durante la instalación de un ascensor.
¿Qué son los estatutos en una comunidad de propietarios?
Los estatutos de la Comunidad de Propietarios son un documento donde se establece la normativa jurídica del edificio según la Ley de Propiedad Horizontal. En los estatutos se establece, por ejemplo: los gastos proporcionales o las limitaciones de las zonas comunes.
Cuota de participación según la Propiedad Horizontal
La cuota de participación en la comunidad de vecinos es el porcentaje que cada elemento privativo del edificio (piso o local) representa del total. Se emplea para saber qué porcentaje aporta cada inmueble en los gastos de la comunidad, como por ejemplo en la instalación de un ascensor.
La cuota de participación se establece en artículo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal. Podemos definir la cuota de participación como el valor proporcional que cada piso o local tiene en relación con el valor del inmueble en su totalidad. El objetivo es que los derechos, obligaciones, cargas y gastos se repartan equitativamente.
De este modo, como indica el artículo 5, mediante el título constitutivo se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local.
¿Puedo delegar mi voto en la junta de propietarios?
Sí que se puede delegar el voto de un propietario en la junta. La delegación deberá realizarse mediante la firma de un escrito por la persona que delega y la delegada. El escrito deberá presentarse antes de la constitución de la junta.
Concretamente, el artículo 15-1 de la Ley de Propiedad Horizontal dice textualmente: «La asistencia a la Junta de propietarios será personal o por representación legal o voluntaria, bastando para acreditar esta un escrito firmado por el propietario».
¿Qué dice la LPH antes los ruidos en una comunidad de propietarios?
En primer lugar, el presidente de la comunidad debe llamar al orden al propietario que está causando la molestia al resto de la comunidad. Si el propietario continúa con los ruidos, pueden acudir a la justicia mediante vía civil y penal.
Salida de humos según la LPH
En el Artículo 10.3 de la Ley de Propiedad Horizontal se establece que para cualquier cambio en la salida de humos de un condominio es necesario el acuerdo de las tres quintas partes de la junta de propietarios.
Elementos comunes en la Ley de Propiedad Horizontal
Según la LPH, los elementos comunes en un edificio son aquellos elementos objetivos necesarios para el funcionamiento del inmueble. Es decir: zonas públicas como jardines, terrazas, portería…
¿Puedo instalar placas solares según la Ley de Propiedad Horizontal?
Es posible que la instalación de placas solares en una comunidad de propietarios sea para uso privativo o para toda la comunidad.
En el caso del uso privativo, no se necesita la aprobación del resto del condominio en la Junta de Propietarios siempre que no afecte a los elementos comunes. Por otro lado, si la instalación es para toda la comunidad o en los espacios comunes, es necesario mayoría simple de votos en la Junta de Propietarios.
¿Cómo se aplica la Ley de Propiedad Horizontal en garajes?
Según la LPH, el garaje es un elemento privativo del condominio, con lo que el propietario de la misma puede emplearla como quiera siempre que respete los estatutos de la comunidad.
Ocupar otras plazas o elementos comunes dentro del garaje está prohibido por la LPH.
¿Qué obras puedo realizar sin la aprobación de los vecinos en Junta?
La LPH establece en su artículo 7.1 que el propietario de una vivienda puede realizar cualquier modificación en su propiedad si no altera los elementos comunes, arquitectónicos o instalaciones del edificio.
Además, no puede negarse a aquellas obras que pasan por su propiedad para efectuarse según el artículo 9 de la misma ley.
En el caso de que se den situaciones diferentes a las anteriores, es necesario que la comunidad de vecinos este de acuerdo para realizar las obras que supongan un cambio en los elementos comunes del condominio.
Remodelación de fachadas según la LPH
Según la propiedad horizontal, la fachada es un elemento común del edificio, con lo que, para cualquier modificación o remodelación es necesaria la aprobación por mayoría en la Junta, siempre bajo el cumplimiento de los estatutos de la comunidad.
Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal de 6 de marzo de 2019
Te presentamos todos los artículos de la Ley de Propiedad Horizontal que está publicada en el BOE desde 1960 hasta el actual 2022 con todas sus modificaciones. Si lo necesitas, puedes descargar la ley aquí.
CAPÍTULO I: DISPOSICIONES GENERALES.
ART. 1: NACIMIENTO DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL.
“La presente Ley tiene por objeto la regulación de la forma especial de propiedad establecida en el artículo 396 del Código Civil, que se denomina propiedad horizontal”.
Como todas las leyes, la Ley de Propiedad Horizontal surge por la necesidad de establecer una normativa en materia de propiedad horizontal.
ART. 2: APLICACIÓN DE LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL.
¿A qué agentes afecta la Ley de Propiedad Horizontal? Se trata de 5 tipos de propiedades: las comunidades, los complejos privados, las subcominudades y las entidades urbanísticas de conservación.
“a) A las comunidades de propietarios constituidas con arreglo a lo dispuesto en el artículo 5”.
CAPÍTULO II: DEL RÉGIMEN DE LA PROPIEDAD POR PISOS.
ART. 3: LOS ELEMENTOS PRIVATIVOS Y COMUNES.
En el artículo 3 se establece que elementos corresponden de manera exclusiva y privada y cuales, en copropiedad, así como la cuota de participación.
“Cada propietario puede libremente disponer de su derecho, sin poder separar los elementos que lo integran y sin que la transmisión del disfrute afecte a las obligaciones derivadas de este régimen de propiedad”.
ART. 4: LA ACCIÓN DE DIVISIÓN.
En este artículo se trata de qué manera ejercer la división. Concretamente se dice que dentro de los departamentos no se pueden hacer divisiones, a pesar de que haya múltiples propietarios. Sí que se pueden realizarse obras dentro de dicho departamento pero seguirá siendo un único departamento a efectos legales.
“La acción de división no procederá para hacer cesar la situación que regula esta ley. Sólo podrá ejercitarse por cada propietario proindiviso sobre un piso o local determinado, circunscrita al mismo, y siempre que la proindivisión no haya sido establecida de intento para el servicio o utilidad común de todos los propietarios”.
ART. 5: EL TÍTULO CONSTITUTIVO.
El artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal se incluye el Titulo Constitutivo. Se trata de la escritura del piso o local de la comunidad de vecinos donde esta descrito el edificio, las instalaciones comunes, cuotas de participación, estatutos de la comunidad de propietarios, etc…
“El título constitutivo de la propiedad por pisos o locales describirá, además del inmueble en su conjunto, cada uno de aquéllos al que se asignará número correlativo. La descripción del inmueble habrá de expresar las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria y los servicios e instalaciones con que cuente el mismo La de cada piso o local expresará su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano. (…)”.
ART. 6: EL REGLAMENTO DE RÉGIMEN INTERIOR.
En este artículo se establece la posibilidad de desarrollar normas de régimen interior de la comunidad de propietarios. Estas normas, serían de obligado cumplimiento para todos los titulares. Sin embargo, no tienen el mismo rango que los estatutos.
“Para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes, y dentro de los límites establecidos por la Ley y los estatutos, el conjunto de propietarios podrá fijar normas de régimen interior que obligarán también a todo titular mientras no sean modificadas en la forma prevista para tomar acuerdos sobre la administración”.
ART. 7: OBRAS, ELEMENTOS COMUNES Y PRIVATIVOS. ACTIVIDADES PROHIBIDAS.
Este artículo habla de las acciones que lo propietarios pueden realizar o no dentro de sus inmuebles y las zonas comunes. Será responsabilidad del presidente actuar antes los infractores.
“Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas”.
ART. 8: LA DIVISIÓN, AGRUPACIÓN Y SEGREGACIÓN DE PISOS Y LOCALES.
Desapareció tras la última actualización de la Ley de Propiedad Horizontal del 28/06/2013.
ART. 9: LAS OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS.
Aquí se recogen las 9 obligaciones que tienen los propietarios de la comunidad de vecinos con respecto al condominio.
ART. 10: LA REALIZACIÓN DE OBRAS POR LA COMUNIDAD.
En el artículo 10 se regulan las obras o actuaciones obligatorias que se llevan a cabo en el edificio.
“a) Serán costeadas por los propietarios de la correspondiente comunidad o agrupación de comunidades, limitándose el acuerdo de la Junta a la distribución de la derrama pertinente y a la determinación de los términos de su abono”.
ART. 11: NUEVAS INSTALACIONES, SERVICIOS Y MEJORAS.
Desapareció tras la última actualización de la Ley de Propiedad Horizontal del 28/06/2013.
ART. 12: CONSTRUCCIÓN DE NUEVAS PLANTAS Y ALTERACIÓN DE LA ESTRUCTURA O FÁBRICA DEL EDIFICIO.
Desapareció tras la última actualización de la Ley de Propiedad Horizontal del 28/06/2013.
ART. 13: ÓRGANOS DE GOBIERNO. CARGOS Y FUNCIONES.
El artículo 13 regula las principales figuras en una comunidad de propietarios como son el presidente, administrador, junta y secretario: funciones de cada uno, cómo se nombran y cada cuánto tiempo.
“En los estatutos, o por acuerdo mayoritario de la Junta de propietarios, podrán establecerse otros órganos de gobierno de la comunidad, sin que ello pueda suponer menoscabo alguno de las funciones y responsabilidades frente a terceros que esta Ley atribuye a los anteriores”.
ART. 14: FACULTADES DE LA JUNTA DE PROPIETARIOS.
La Junta de Propietarios es el órgano donde se toman las decisiones de la comunidad. En este artículo, se establecen las 6 funciones que tiene esa junta.
“a) Nombrar y remover a las personas que ejerzan los cargos mencionados en el artículo anterior y resolver las reclamaciones que los titulares de los pisos o locales formulen contra la actuación de aquéllos”.
ART. 15: ASISTENCIA Y VOTACIONES EN JUNTA.
Aquí se regula la asistencia de los propietarios en la junta y las representaciones en caso de ausencia.
“1. La asistencia a la Junta de propietarios será personal o por representación legal o voluntaria, bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario”.
«Si algún piso o local perteneciese «pro indiviso» a diferentes propietarios éstos nombrarán un representantes para asistir y votar en las juntas.»
ART. 16: LA CONVOCATORIA DE LAS JUNTAS.
Regula cuestiones formales de las convocatorias a las juntas: quién puede convocarla y cuándo puede convocarlas; asuntos a tratar; lugar, hora y día de la convocatoria, etc…
“3. La citación para la Junta ordinaria anual se hará, cuando menos, con seis días de antelación, y para las extraordinarias, con la que sea posible para que pueda llegar a conocimiento de todos los interesados”.
«2. La convocatoria de las Juntas la hará el presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria, practicándose las citaciones en la forma establecida en el artículo 9.»
ART. 17: LOS ACUERDOS DE LA JUNTA DE PROPIETARIOS.
Se establece un marco para los acuerdos de la junta de propietarios a doce reglas.
Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras.
ART. 18: LA IMPUGNACIÓN JUDICIAL DE LOS ACUERDOS.
Existen 3 supuestos mediante los cuales un acta de Junta de Propietarios se puede impugnar ante un tribunal. En este artículo se establecen esos 3 supuestos y quién puede participar en la impugnación y cuándo caduca la posibilidad de impugnar.
“a) Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.
- b) Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
- c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho”.
ART. 19: EL LIBRO Y CONTENIDO DE LAS ACTAS.
Establece todo el contenido que debe escribirse en los documentos tras tomar decisiones en la Junta de Propietarios.
“1. Los acuerdos de la Junta de propietarios se reflejarán en un libro de actas diligenciado por el Registrador de la Propiedad en la forma que reglamentariamente se disponga”.
ART. 20: OBLIGACIONES DEL ADMINISTRADOR.
El artículo 20 contempla las funciones del administrador de la comunidad.
“a) Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares”.
ART. 21: LA RECLAMACIÓN A MOROSOS.
Se reflejan los procedimientos de actuación en el caso de que alguno de los propietarios contraiga deudas.
“1. Las obligaciones a que se refieren los apartados e) y f) del artículo 9 deberán cumplirse por el propietario de la vivienda o local en el tiempo y forma determinados por la Junta. En caso contrario, el presidente o el administrador, si así lo acordase la junta de propietarios, podrá exigirlo judicialmente a través del proceso monitorio”.
ART. 22: DEUDAS DE LA COMUNIDAD.
El artículo 22 se incluyó en 1999 a la Ley de Propiedad Horizontal y establece las líneas de actuación de la comunidad antes las deudas a terceros.
“1. La comunidad de propietarios responderá de sus deudas frente a terceros con todos los fondos y créditos a su favor. Subsidiariamente y previo requerimiento de pago al propietario respectivo, el acreedor podrá dirigirse contra cada propietario que hubiese sido parte en el correspondiente proceso por la cuota que le corresponda en el importe insatisfecho”.
ART. 23: LA EXTINCIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL
Contempla los escenarios en los cuales la propiedad desaparece, se destruye o se convierte en una propiedad ordinaria.
“Primero. Por la destrucción del edificio, salvo pacto en contrario. Se estimará producida aquélla cuando el coste de la reconstrucción exceda del cincuenta por ciento del valor de la finca al tiempo de ocurrir el siniestro, a menos que el exceso de dicho coste esté cubierto por un seguro”.
CAPÍTULO III: DEL RÉGIMEN DE LOS COMPLEJOS INMOBILIARIOS COMPLEJOS.
ART. 24: COMPLEJOS INMOBILIARIOS.
En este artículo se regulan específicamente las situaciones donde existe una pluralidad de parcelas o edificios que forman parte de un conjunto.
“1. El régimen especial de propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil será aplicable aquellos complejos inmobiliarios privados que reúnan los siguientes requisitos:
- a) Estar integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí cuyo destino principal sea la vivienda o locales.
b) Participar los titulares de estos inmuebles, o de las viviendas o locales en que se encuentren divididos horizontalmente, con carácter inherente a dicho derecho, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios”.
tengo que pagar la instalación de un ascensor , siendo propietario de bajo (garaje) a nivel de calle que no tiene ningún acceso a portal y escalera y nuestra escritura dice que no tenemos gastos de portal y escalera y que la comunidad general se debe separar de la escalera y portal.
Buenas Carlos, para saber si tiene que pagar o no la instalación del ascensor habría que ver lo que se ha establecido en los estatutos de la comunidad en lo referente a ese tema. Nuestra recomendación es que acuda a su administrador de fincas y le pida dicha información.
Buenos días. En una comunidad de segunda residencia, un propietario tiene un apartamento en la primera planta de escaleras. Lo tiene en explotación turística y lo disfruta con su hija discapacitada en agosto. Nos puede obligar al resto a instalar un ascensor? Gracias
Muy buenas! Si él esta empadronado y es primera vivienda, si que puede obligar a instalar el ascensor por la discapacidad de su hija. Pero si no obtiene mayoría, los vecinos se pueden negar al pago y solo pagarían doce meses de la cuota que se paga actualmente.
Quieren quitar una escalera para la instalacion del ascensor por lo cual quedaría pegado a la pared de la Vivienda de varios vecinos ¿es legal?
Hola Cristina! Si se aprueba por unanimidad y es zona común, sí. Si necesita cualquier otra cosa estaremos encantados de ayudarle.
A mi me parece Cristina que es una putada que nos obligan a pagar para perjudicarnos de esta forma y tenemos derecho a nuestra intimidad porque permiten poner escaleras pegadas a nuestras ventanas y no rampa que no perjudica y es ascesiblr?
Seguramente, Carmen, esos temas te los pondrá responder mejor el arquitecto que realizó el proyecto.
Tengo un piso en un quinto ,sin ascensor,
La Comunidad de vecinos no acepta poner el ascensor pero soy una persona de 90 años.Que debo hacer para solicitarlo y dónde?
Hola Nieves! Encantados de saludarle. Si usted tiene 90 años o sufre alguna discapacidad la comunidad no puede negarse a la instalación del ascensor, pero si a su pago. De este modo, consulte en su comunidad autónoma si existen ayudas a la instalación de ascensores. Para cualquier otra cosa, no dude en contactar con nosotros. Estaremos encantados de ayudarle.
Buenas tardes, vivo en un edificio de ocho plantas, tiene oficina y entresuelo, donde no hay parada de ascensor, nunca ha existido ahi el ascensor, ahora los propietarios quieren que se ponga parada en el su planta, los vecinos tenemos que pagar dicho gasto, el rresto de vecinos no es vivienda , son locales desocupados por mas de 15 años.
Gracias por su atención
Beatriz
Sí, se trata de una comunidad y deberían pagar dicho gasto a no ser que en el estatuto de la comunidad o en alguna junta se acuerde lo contrario.
Hola, tenemos fachada conjunta con otra comunidad, nuestro ascensor tiene que ir apoyado en su fachada, se les ha pedido permiso pero se niegan, se puede hacer algo.
Hola Andoni,
este tipo de información deberá ser consultada al administrador de fincas de su comunidad e incluso al Ayuntamiento donde se encuentre el edificio.
Un saludo
Buenas Tardes tengo un trastero por debajo de planta baja en una comunidad de propietarios y van a poner un ascensor de nueva instalación al que no hay acceso desde mi planta…. Estoy obligado a pagar la obra e instalación del ascensor….. GRACIAS.
Hola Fernando! Aquí se plantean varias situaciones. Si por ejemplo el garaje tiene un CIF diferente no deberías estar obligado a pagar el ascensor. Pero para mayor información deberías mirar los estatutos de la comunidad.
Los ayuntamientos y los arquitectos hacen lo que quieren y no buscan la manera de no perjudicar a los que no necesitan ascensor ya que no es de recibo que paguemos dinero para perjudicarnos y quitarnos la intimidad porque no buscan la forma de hacer rampa ? Porque permiten porque hacer el acceso a través de escaleras pegada la entrada a nuestras ventanas y que los vecinos nos tenga que ver hacer nuestras necesidades ya que en mi caso está la escalera a la altura de mi cuarto de baño
Hola Carmen! Normalmente los arquitectos buscan la mejor solución posible para que nadie se vea perjudicado y todos los vecinos que lo necesiten puedan disfrutar de accesibilidad. A veces por normativa, medidas, espacio u otras razones técnicas hay que tocar elementos o espacios de viviendas. Siempre se trata de buscar algo justo para todos y no hay que olvidar que, para una persona con movilidad reducida no poder gozar de accesibilidad puede ser una pesadilla en su día a día.
Si la comunidad se opone a la colocacion de un ascensor (no hay votos que permitan su colocacion ,estan 50/50 .)
Dada esta situacion ,contemplo la posibidad de instalar una silla hasta el 4º piso donda vivo ,dado que tengo una
invalidad por problemas de movilidad .
Que puedo hacer para poder colocar la silla ,y que obligaciones tiene la comunidad para que la coloque .
Tengo derecho a que me abonen alguna cantidad,pueden impedir su colocacion ,quien tiene que pagar el mantenimiento
Gracias de antemano
Si tiene discapacidad, la comunidad no se puede negar a la instalación. Si los votos son 50/50 entonces se rige por los coeficientes. En caso de que no haya mayoría, no se les puede exigir el pago y no pueden pagar más de la cuota de la comunidad hasta 12 mensualidades.
Hola, mi madre es propietaria de una segunda vivienda en la costa. Actualmente tiene una discapacidad, y no puede acudir a dicha vivienda por no tener ascensor. Siendo una segunda vivienda, se puede obligar a la comunidad a ponerla?? o se necesitaría la mayoría para ejecutar la obra. Muchas gracias por su respueta.
Hola Valentín! Al ser discapacitada puede obligar a la comunidad a colocar el ascensor.
Buenos dias es verdad que si en una comunidad se ha votado no al ascensor porque no hay hueco, pero nos obligan a ponerlo porque hay una persona mayor en el 4 piso, los vecinos que han votado no pagarian el 80 por ciento del coste de la obra y el vecino que nos impone el hacerlo tiene que correr con el 20 por ciento restante ,gracias
Hola Eva,
Según el art. 10.b de la LPH, cuando la solicitud se realiza por propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios personas con diversidad funcional, o mayores de 70 años, tendrá carácter obligatorio y no requerirá de acuerdo previo en Junta, siempre que el importe repercutido anualmente de la obra, una vez descontadas las ayudas públicas, no exceda de 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes. En caso de que excediese dichas mensualidades, no eliminará el carácter obligatorio de estas obras si el exceso lo asume quien lo ha solicitado.
Un saludo
Tenemos una comunidad con entresuelo y dos plantas más, los vecinos quieren instalar un ascensor,.porque hay varias personas con discapacidad, yo vivo en el primero y no me opongo, pero estoy en desacuerdo en pagar, quiero saber si estoy solo.obligado a pagar no más de 12 cuotas comunitarias, y si alguien lo pide por su discapacidad, tendrían que pagar quién lo solicite, la derrama? Y como tienen que solicitarlo?, Basta con que lo digan en la reunión? Y si mi circunstancias económicas me lo impiden?
Hola Antonio,
Según el art. 10.b de la LPH, cuando la solicitud se realiza por propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios personas con diversidad funcional, o mayores de 70 años, tendrá carácter obligatorio y no requerirá de acuerdo previo en Junta, siempre que el importe repercutido anualmente de la obra, una vez descontadas las ayudas públicas, no exceda de 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes. En caso de que excediese dichas mensualidades, no eliminará el carácter obligatorio de estas obras si el exceso lo asume quien lo ha solicitado.
Un saludo
Si los estatutos no contemplan la instalación de un ascensor o no determina las formas de su instalación y pago, que se puede hacer? Y si no hay estatutos por ser muy antiguo el edificio que se puede hacer. Tengo entendido que si solicitan la instalación por discapacidad, yo si me niego, no pagaría más de 12 cuotas y el que lo solicite pagaría lo que faltará hasta cubrir el presupuesto, es así?
Hola Antonio,
Según el art. 10.b de la LPH, cuando la solicitud se realiza por propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios personas con diversidad funcional, o mayores de 70 años, tendrá carácter obligatorio y no requerirá de acuerdo previo en Junta, siempre que el importe repercutido anualmente de la obra, una vez descontadas las ayudas públicas, no exceda de 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes. En caso de que excediese dichas mensualidades, no eliminará el carácter obligatorio de estas obras si el exceso lo asume quien lo ha solicitado.
Un saludo
Si quieren instalar los vecinos un ascensor por qué hay varios con discapacidad, yo no me niego, pero no quiero pagar por vivir en un primero, y no cogería el ascensor, y la situación económica no me es favorable, podría pagar en función de mis necesidades, si se diera el caso? Y que hay de ese límite de las 12 cuotas que se pagarían como máximo y en qué casos.
Hola Durán,
Según el art. 10.b de la LPH, cuando la solicitud se realiza por propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios personas con diversidad funcional, o mayores de 70 años, tendrá carácter obligatorio y no requerirá de acuerdo previo en Junta, siempre que el importe repercutido anualmente de la obra, una vez descontadas las ayudas públicas, no exceda de 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes. En caso de que excediese dichas mensualidades, no eliminará el carácter obligatorio de estas obras si el exceso lo asume quien lo ha solicitado.
Un saludo
Hola, en mi comunidad los vecinos quieren poner el ascensor uno de ellos ya tiene 70 años, por lo que la ley me obliga, necesitamos ser mayoría los que no queremos ese ascensor?? Estoy solo obligada a pagar las 12 mensualidades aunque quieran todos los demás? Gracias
Hola Sandra,
al haber una persona mayor de 70 años que lo solicite, estáis obligados por ley a dicha instalación.
Un saludo
NOA VAN A INSTALR UN ASCENSOR A COTA CERO PUES EL QUE HAY NO CUMPLE LA NORMATIVA POR ACCEDER MEDIANTE UNAS ESCALERAS PERO MI MARIDO TIEN DIFICULTAD DE MOVIMIENTO Y ES DE 83 AÑOS Y SE NOS DICE QUE TENEMOS QUE PAGAR EN 4 AÑOS LA CUOTA ESTABLECIDA QUE CORRESPONDE Y NOSOTROS QUEREMOS EN MENOS TIEMPO PUEDE SER LEGAL HACERLO PUES ELLOS LA GESTORA NO LO CONSIENTE Y CLARO EN CUATRO AÑOS PUEDE SER QUE MI HIJA LA DEJEMOS DEUDAS CUANDO LO PODEMOS PAGAR MAS PRONTO PUES NUESTRA ECONOMIA HOY NOS LO PODEMOS PERMITIR
Hola Carmen,
el tipo de pago siempre es negociado por la comunidad y por la empresa instaladora. Lamentablemente no podemos intervenir y dar una respuesta a su pregunta.
Un saludo
Buenas tardes. Mi consulta es la siguiente: si en una comunidad se ha votado para instalar un ascensor, consiguiendo mayoría para ello, pero a su vez hay personas de más de 70 años viviendo en el edificio que lo han solicitado . ..que imperaría:
La derrama a pagar por coeficiente según «la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas» o se aplicaría «importe que no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes» art 10.1.b por personas con discapacidad, o mayores de setenta años.
Si es por coeficiente por haber salido mayoría para la instalación y un propietario ha dicho de pagar una cantidad distinta sin que el resto de propietarios se hayan opuesto a ello, según lo recogido en acta, éste propietario podría abonar esta cantidad en lugar del coeficiente que le correspondería.
Muchas gracias
Hola Laura,
se abonará la cantidad que se haya estipulado en los estatutos de la Comunidad, y esta decisión prevalecerá por encima de la ley.
Un saludo
En mi comunidad la única opción de instalar el ascensor implica anular la ventana del baño de mi casa, a lo que yo me niego. Como alternativa me proponen instalar un sistema de extracción-ventilación. ¿Pueden obligarme a ello y perder la ventana de mi baño? ¿tengo derecho a indemnización? y en su caso ¿quién la dictamina?.
Muchas gracias,
Un saludo